Reclamamos a los bancos los gastos de tasación de la hipoteca

El Tribunal Supremo dicta Sentencia 35/2021, de 27 de enero de 2021, y resuelve sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores. Esto es, el Alto Tribunal ya se había pronunciado acerca de los gastos hipotecarios, y ahora se pronuncia, en particular, acerca de los gastos de tasación de la hipoteca.

Así, el Tribunal Supremo resuelve que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor.

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Dice la sentencia que, aunque la tasación no constituye, propiamente, un requisito de validez de la hipoteca, el artículo 682.2.1º LEC requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca, entre otros requisitos “que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”.

La exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados. Así se desprende del artículo 7 de la Ley, cuyo apartado primero dispone lo siguiente, “para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las Entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán”.

El apartado segundo de este artículo 7, por alusiones, encomienda al Ministerio de Economía y Comercio “las normas generales sobre tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las Entidades especializadas que para este objeto puedan crearse”.

No existe normativa, ni el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contiene disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.

De ahí que, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

Cuando resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, por haberlo prescrito así en el apartado i) de su art. 14.1.e).

Dicho precepto dispone que “el prestamista (entiéndase, la entidad bancaria para el caso que nos incumbe), intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario (el cliente o futuro cliente), con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación: Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo: Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista”.

Dicho esto, cuando se pacte entre entidad bancaria y cliente, siguiendo el criterio del mencionado precepto, que los gastos de tasación los pague el prestatario/cliente, siempre y cuando éste haya sido informado clara y verazmente de ello, no se aplicará la jurisprudencia que asienta este tribunal.

En resumen, con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de lo Civil todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales. Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores.